【聚焦三农】新的一轮农村土地改革要启动了，一大批农人又要富起来了止泻木

【聚焦三农】新的一轮农村土地改革要启动了，一大批农人又要富起来了

土地是农人安居乐业之本，农人最在乎的就是宅基地、承包地这两块不动产。现在整个乡村建造用地大概有19万平方公里，其间占80%的是宅基地，但是宅基地的流通还未全面铺开，只允许在村团体内部流通，这就约束了乡村土地绝大部分产业功用的发挥。

《土地管理法修正案》出台了，其间对入市的规模、入市的条件，做了原则性规则，团体经营性建造用地使用权可以转让、租借、典当。这就意味着，新的一轮乡村土地改革即即将启动了，农人手中的土地就成了取得产业性收入的途径。　

那么农人该怎么从中获利呢？农人所得的利益就是产业性收入增加了。长期以来农人的产业性收入比重很小，

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专家说：农民朋友都知道农村土地“三权分置”政策让农民朋友的土地流转和土地升值有了政策依据，盘活了农村土地流转使农村土地价值提升。这不今天又有利好消息，国土部今天表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。并且强调，这是一项重大理论和实践创新。但是再次强调城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。许多农民朋友说宅基地光囊薹草“三权分置”对咱农民朋友有什么好处呢?

农村户口的人注意啦！

农村户口又多一个证！

9月28日

山东全省首本农村宅基地资格证书

在青岛市平度市田庄镇东刘庄发放

标志着我省农村宅基地“三权分置”

改革试点迈出实质性一步

“所谓农村宅基地‘三权分置’改革是通过把农村宅基地所有权、资格权和使用权分开设置，理顺村集体、村民对宅基地占有、使用和收益的关系。”邓伟玉介绍，这三权中资格权保障的是广大农民无偿使用宅基地的资格和房屋财产权，保障范围最广泛，也是最基本的权利，故而是“三权分置”改革“入门”之举，也是落实农村宅基地所有权、放活使用权的临沧重要前提。

日前山东省出台《关于开展农村宅基地“三权分置”试点促进乡村振兴的实施意见》,旨在落实宅基地集体所有权、

保障资格权、适度放活使用权。

放活宅基地和农房使用权，是“三权分置”的核心。山东省规定，试点地区要合理确定宅基地和农房转让、互换、赠与、继承、出租、入股等方式流转的适用范围，设定流转期限、途径和用途。城镇和乡村居民可利用自有住宅依法从事休闲、旅游经营等。但不得违法买卖宅基地，严格土地用途管制，严禁下乡利用农村宅基地建别墅大院和私人会馆。

宅基地“三权分置”是继农村承包土地“三权分置”后，我国农村土地制度的又一次重大理论和制度创新，将对农村经济社会发展产生深远影响。

农村承包地和农村宅基地在所有权层面上，均属于公有制中的集体所有。但在使用管理上承包地为农用地，而宅基地则是建设用地，不同用途的土地管制办法也不相同。因此，承包地与宅基地的“三权分置”相比，既有共性，也有个性。

农村宅基地是给农民朋友按照户口免费使用并且可以继承的，但是我国宅基地政策并没有固定如何退出宅基地的，导致现在农村宅基地荒废闲置严重，造成了大量土地资源浪费，于是为了盘活农村闲置的农房和宅基地。国家已经从政策层面帮农民把“资源”变成“活钱”，让宅基地成为农民变现的渠道。

宅基地“三权分置”作为我国农山荷桃村土地制度的重大制度创新。探索推动宅基地“三权分置”改革，如果步子能够迈得足够大，可以成功激活数百万亿的农村宅基地市场，不但可以破除城乡二元结构、让城乡走向融合，而且可以让乡村获得城市的社会资本，止住衰败、走向振兴，因而具有非常大的必要性和迫切性。

首先，农村宅基地数量庞大，但闲置、低效率使用数量巨大。国土资源部数据显示，我国城镇建设用地面积为91612平方公里，而农村建设用地面积为191158平方公里，农村建设用地面积是城镇的2倍以上。农村集体建设用地主要包括三部分，即乡村企业用地、公益性建设用地及宅基地，在农村的19万多平方公里的建设用地中，农村宅基地面积为13万平方公里，约占70%。由于2.8亿农民进城打工，加上近亿人近年来变成城镇居民，大量的宅基地处于闲置与低效率利用状态，有些人估计占三分之一，也就是6000多万亩，而闲置不用状态约有一半，也就是3000多万亩。

农民拥有2亿多亩的宅基地，基本上没有获得多少财产性收入。近年来虽然多次提升农民财产性收益，但一直没有突破1%，主要原因还是农民最重要的资产——宅基地一直没有改革，成为一块沉睡的资产。而城镇居民，尤其是大城市居民，在一线城市拥有一套房子可能就变成了千万富翁，在二三线城市也会因为拥有房屋而变成百万富翁。农民拥有如此庞大的宅基地，但其实际财产价值屈指可数。主要原因是我国规定宅基地只能在本村集体成员内部交易，事实上是无法交易，致使其真正的价值并没有显现出来。农村居民与城镇居民的财产数量差距愈拉愈大。

农民工无法卖宅进城买房，无法完全融入城市、变成市民，拖延了城市化进程。目前大量农民工中真正能够在城市购买房屋的比例很小，一个重要原因是他们无法卖掉宅基地作为首付进行置换。正如国务院发展研究中心原副主任刘世锦所讲的：“如果农民的房子可以卖的话，收益就不仅仅是办旅游那点收入，当地的地价就起来了，农民的集体用地、宅基地价格可能就不止翻一番两番了。农民土地值钱了以后，有些人可以把这个房子卖掉，手头就有钱了，就可以进城买房了，促进城里房地产去库存。这是理论和政策上非常实际的问题。”

虽然目前宅基地制度改革试点取得了一定的进展，但在实践中还面临一些困惑，须进一步对政策供给予以明确。

1、如何落实集体的土地所有权

农村土地农民集体所有制是一种比较特殊的土地所有制，从宅基地来看，享有无偿取得宅基地是集体成员的重要资格权之一，宅基地使用权流转后，集体是否分享收益，还是全部归农民享有，也是实践中的新问题。

2、 如何界定农民资格权

在现实条件下，确定集体成员资格，可能涉及农民的家庭关系、户口关系、出生死亡关系、男女性别关系、婚姻嫁娶关系等。这些权利什么情况下取得、什么情况下灭失、什么情况下恢复、能否继承可否转让等，所有这些关系的厘清和界定，都是落实“三权分置”的关键环节。

3、如何建构“一地三权”之间关系

宅基地“三权分置”后，农村宅基地使用主体将不再限定在集体范围内，使用主体将多元化和复杂化，如何在法律和政策上划定所有权、资格权、使用权的权利边界，如何落实所有权对资格权，尤其是使用权的监管，农民的宅基地抵押融资权与土地使用者的土地抵押融资权怎样区分，抵押权怎样实现，权利之间能否让渡等，这些还都需要相关法律进行调整和进一步明确。

4、如何规定宅基地使用权年限

除土地所有权外，宅基地使用权的最高年限与资格权的关系是一个重要问题。国家对宅基地没有规定使用年限，由于房屋所有权可以继承，实际上存在着随同房屋继承而发生的宅基地继承。

5、如何完善不动产登记制度

随着农村土地“三权分置”改革的推进，不动产登记制度需要积极跟进，如产权证的式样和内容需要相应的增加和变化，特别是土地的权属、权益、年限等要适应土地产权的不同而进行全面的登记。

这将不利于社会财富的公正分配和城镇化的持续推进，而《土地管理法修正案》的出台，使得土地成了农人取得产业性收入的重要来历。

根据国土资源部相关数据显示，截止到到现在，团体经营性建造用地入市地块已达到278宗，总的价款约50亿元，这就相当于，每亩团体经营性建造用地的均匀入市价格约为110万元。

如此说来新的一轮乡村土地改革的启动，一大批农人或即将富起来了。农人手中如果有这三种土地，犁地、宅基地、团体经营性建造用地，一定要盯紧了，相关确权证书也要保存好了。

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