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文章来源:矿上机械网  |  2022-09-03

王小广:房地产调控失败将酿中国大错

各种数据特别金融数据显示,房市调控又到了关键的时候,前期的积极成效可能正化为乌有。一些房地产商也在欢呼胜利,抢地、炒房再次成为疯狂的游戏标杆。这是我们想要稳增长结果吗?房地产泡沫再次吹起,中国人除了炒房再也没有什么可干了吗?中国企业家除了房地产投资再也没有别的投资了吗?中国不可能被日本人或其他外国人所打败,抗日战争如此,现在的日本在钓鱼岛挑事也如此,但我担心,中国经济或中国未来会被房地产投机这块毒瘤所击败。中国发展的最大问题在房地产泡沫久挺不破,最终酿成大错。

一、令人担心的近期资金流变化

由于货币政策的稳健型取向,又由于持续两年时间的坚持,房市调控效果终于在去年四季度到今年一季度显现。全国绝大多数城市房地产销售面积和销售额增长明显放慢,投机性购房需求得到明显抑制,房价也出现了同比大幅回落、环节负增长的可喜局面。在北京等一些地区确实还出现了房价“稳中趋降”的良好态势。这其中最根本的原因是货币政策“稳健化”取向的作用,而不是大家认为的是限购等房市调控政策,当然后者也起到了一定的作用。我们的研究表明,房价上涨的原因是由于住房投机比重过高的情况下货币的长期过量供给,流行的观点如城镇化加快推动论、刚性需求甚至是“丈母娘”拉动论、土地稀缺论等都是站不住脚的。房市泡沫一定是资金过多的供给或长期存在过量的流动性推动的,其他都是次要的原因。

正是2011年的货币政策调整使房价上涨的环境发生了逆转性变化,导致坚不可催的房市挺不住了。主要体现在两个方面:一是宏观金融货币由过度宽松转为稳健适中,使房市上涨的宏观面发生较大改变,特别是去年四季度后,银行面临可贷资金不足,金融体系出现内生的紧缩机制时,房市增长变为无本之木,许多房企面临较大的资金压力,一些企业面临资金链的断裂。二是微观层面,流入房地产的资金流增长出现了明显放慢态势。金融危机后第一年2009年,也是房市泡沫最严重的一年,全国房地产投资资金来源数据显示,流入房地产的资金同比增长高达45%,比同期的房地产投资需求增长高出近30个百分点,大量的资金追逐房地产,房价必然大涨。2010年,资金增长仍高达25.2%,社会上的各种资金都看好房地产,对房地产泡沫形成强大的支撑作用。2011年前三季度这种局面仍在持续,但到四季度后则出现了逆转性的变化,整个四季度流入房市的资金出现了少见的零增长,这与宏观金融面的变化相结合,使房市出现了明显的向下调整“拐点”。到今年一季度、二季度房市资金增长仍然低迷,一季度流入房地产的资金同比也仅增长8.2%,比去年四季度有所恢复,但与当期房地产投资增长仍高达23.5%明显不对称,过去都是资金增长快于投资增长,大量资金追逐投资,房市必然上涨,现在倒过来,房市调整也就必然继续,二季度形势不仅没有改观,而且有所恶化,二季度流入房地产的资金同比增长仅为3%,比一季度还低,从这一形势看,房地产5、6月份回暧是缺乏资金面支持的,我在一次采访中指出,5月份以来的房市回暧主要是因为“赌博效应”、“降价效应”、“忽悠效应”等短期现象,不具有长期性,只是一次反弹,不具有持续性,只要货币政策仍然坚持稳健,房市调控政策不动摇,房市调整仍将是大趋势。

不过7月份以来资金流的变化再次令人担心起来。特别是8月份的资金数据令我大吃一惊。使我又看到了房市泡沫的“长影”。7月份当月流入房地产的资金增长9.3%,比二季度明显增多,而8月份流入房地产的资金则大幅上升至29.3%,一个月时间,增幅上升了20个百分点之多,这可能是新房市泡沫的前奏。由于大量资金的突然涌现,房地产投资又开始回升。

二、“稳增长政策”为房市保驾护航

这一切是怎么发生的?我们的结论是:这明显是前期“稳增长政策”的功劳。在经济缺乏内在增长基础的情况下,当下是两大最终需求均明显不足,即消费不足、出口不足,稳增长政策不管是以什么好的由头,也不管决策者是什么良好用心,但结果只能是保房市、支持房地产泡沫。因为过去企业长期高投资形成的产能、产量,没有最终需求的支撑,最终只能转为产品闲置、库存,这时候,如果多供给货币、多投放信贷,实体经济不可能取得什么起色,因为最终需求是不可能短期创造出来的,结果只是形成资产泡沫。从数据可以看出这种效应:8月份全国固定资产投资(不含农户)资金来源比7月份增加34951亿元,同期房地产资金来源则增加了8882亿元,占25%。如果按过剩资金(超过经济增长需求的资金供给)来测算,过多的资金有80-90%都流入到房地产业,这是8月份房市出现异常变化的根本原因。即我们的货币政策又在“开闸放水”,这正是我们在5、6份开始担心的情况。

最近中央的万亿资金,地方的17万亿投资,看起来都不是有意向房地产开“闸”,但客观上却是:只要有过量的流动性,房市必然是最大的受益者,因为中国投资者(不管是个人,还是企业,甚至是地方政府)都有一个“住房偏好”,也因为中国的实体经济正面临最终需求不足的困扰,多放货币,房市成为最大的“蓄水池”,这已被反复证明了的。地铁的投资、各种巧立名目的好投资计划,本来就在正常进行,只不过借“稳增长”之机,多从银行或其他金融机构套钱,目的可能很纯,但受利益驱动,结果就是支持了房市。

我们的货币政策又在出现过度放松的苗头。根据我们的测算,今年由于CPI增长的回落,GDP增长8%,只需要6万多亿新增信贷就够了,当下8月份数据显示,目前新增信贷规模已接近6万亿,全年新增信贷可能达到8万亿,流动性过剩问题再一次出现,这真令人担心。在此,我想警示的是:“稳增长”不是靠货币刺激、靠信贷放水。要靠调结构、转方式来推进,要靠培育新的长期增长点来实现,要靠深化改革来释放发展动力。

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